وادي التيم هذه الأرض الطيبة والجميلة بأهلها وطبيعتها وتاريخها العريق والتي تحتضن تراثاً غنياً من رجالات كبار نفتخر وتفتخر بهم المنطقة، كواليس التقت أحد أبناء هذه الأرض الطيبة الأستاذ رباح شكيب أبو دهن، هذا الرجل العصامي الذي بنى مكانة له بين الكبار في مجتمعه وبيئته حتى وصل صيته إلى دول الخليج بأدبه واخلاقه وصدقه في التعامل حتى بات مرجعاً لكل مستثمر في قطاع العقارات فكان لنا معه هذا اللقاء الغني..

*ما هو مفهوم التمويل العقاري، وهل هناك من مخاطر؟

أبو دهن: التمويل العقاري هو عبارة عن قرض يمّكنك من شراء عقار لأهداف سكنية، إستثمارية أو تجارية، يتم تأمين التمويل من قبل الممول مقابل العقارات التي تشتريها، ويتم سداد التمويل العقاري على أقساط شهرية للممول، والذي يتضمن عادة معدل الفائدة / الربح ومبلغاً تجاه المبلغ الأصلي المقترض.

أما بالنسبة لمخاطر التمويل، صحيح أننا نتحدث عن مخاطر التمويل العقاري لكننا لا يمكن فصلها عن المخاطر العامة التي يتعرض لها السوق بين آن وآخر, فقطاع العقارات كغيره من القطاعات الأخرى يتأثر بحركة السوق هبوطاً وصعوداً.

وإذا كنت مستثمراً في قطاع العقارات فلن يكون بإمكانك التحكم في السوق، فالعوامل الحاكمة لحركة السوق لا يملكها فرد بعينه، ولا يمكن التأثير فيها على الأرجح، وإنما نحن جميعا نتأثر بها.
والفعل العقلاني الوحيد الذي يمكن القيام به هو تنويع المحفظة الاستثمارية بحيث لا يتأثر الإستثمار بشكل عام، فإن تأثرت محفظتك في قطاع ما فلن تتأثر بقطاع آخر.

*بماذا تنصح من يريد الأستثمار في قطاع العقارات؟

ابو دهن: الإستثمار العقاري يشمل شراء وملكية وإدارة وتأجير أو بيع العقارات بهدف الربح، الإستثمار العقاري يحتاج إلى رأسمال حيث أنه يعتمد على التدفق النقدي بشكل كبير مع انه يمكن الحصول على رأسمال من خلال قرض التمويل العقاري.
الإستثمار العقاري هو فئة من أهم وأفضل انواع الفئات الاستثمارية التي من الممكن أن يقوم بها الأفراد والاستثمار بها.

*كيف ترى الضمانة في الاستثمار بقطاع العقارات وانت الخبير بهذا المجال؟

أبو دهن: حركة العقار في لبنان لا تهدأ، وبالمقارنة بالذهب ملاذا آمنا فإن العقار اللبناني بات إضافة إلى ذلك وعاءً إستثمارياً، بمفاعيل زمنية غير محدودة، بدليل عمليات شراء الأبنية القديمة في العاصمة وإعادة بناءها، ما يسمح بقدرة استيعاب اكبر أو تلبية جزء من الطلب المتنامي، بعد نجاة لبنان من أزمة الائتمان العقاري العالمية، بفضل سياسة السلطتين المالية والنقدية في لبنان من جهة، ونتيجة القيود على التسليفات العقارية من جهة ثانية، ما أعطى زخماً لحركة تجارة العقارات في لبنان، والتي تشير إلى أن قطاع العقارات اللبناني لا يزال محمياً من الآثار غير المباشرة للأزمة المالية العالمية، التي ضربت أسواق العقارات في المنطقة.

*هل أثرت أزمة كورونا العالمية على التمويل العقاري، وفي حال أثرت ما الحلول الجذرية؟

أبو دهن: شكلت جائحة كورونا العالمية COVID- 19 ضغطاً على اقتصادات الدول في جميع أنحاء العالم وفي جميع القطاعات، فقد لوحظ اختلالات كبيرة فقد شهد الاقتصاد العالمي أسوأ ركود له منذ الكساد الكبير في القرن الماضي. تزداد معاناة القطاع العقاري في لبنان، بفعل ضمور حركة الطلب ووجود كثافة عروض، في ظل انكفاء في توفر القنوات التمويلية نتيجة توقف الدعم ضمن البرامج التحفيزية السنوية التي يطلقها البنك المركزي.

*كيف يتم تقديم التسهيلات على القرض السكني؟

أبو دهن: في لبنان قنوات تمويلية عقارية
أولا: المصارف بالتعاون مع المؤسسة العامة للإسكان وهي مؤسسة حكومية.
ثانيا : مصرف الإسكان وهو من مؤسسات التمويل العقاري الخاص.

ثالثا : قروض التمويل العقاري عبر المصارف لكل منها شروط مختلفة كما تختلف قيمة القرض الممنوح والفئات والشرائح المستهدفة.

*رفع قيمة القرض السكني برأيك هل ينشط حركة العقارات؟

أبو دهن: زيادة قيمة القرض ستساعد في تنشيط القطاع العقاري وبالتالي تنشيط 80 قطاعاً مرتبطاً بالقطاع العقاري.

*هل توجد مؤسسات لتنظيم التمويل العقاري وما تفاصيلها؟

أبو دهن: السياسات الحكومية قامت بدور رئيسي في هذا السياق وذلك عبر ثلاثة إجراءات سهلت وشجعت تحويل الممتلكات العقارية إلى أصول مالية.
أولاً: بنية الإطار القانون والتنظيمي والضريبي تساهم بشكل كبير في صياغة قرارات وممارسات المستثمرين في القطاع الخاص والمؤسسات المالية وغيرهم من مطوري العقارات. يشجع هذا الإطار الشديد التحفيز (مثل النظام المالي، والتنظيمات الخاصة بالتخطيط الحضري، وما إلى ذلك) الاستثمارات في الأراضي والعقارات الفخمة مع تنظيم آليات تحويل الأراضي والمباني والشقق إلى أصول مالية، لا سيما عبر نظام الشركات اللبنانية ذات المسؤولية المحدودة (ش.م.ل) ومن ثم تأتي إعادة تنظيم مؤسسات الدولة التي تنشط في تمويل العقارات السكنية كعملية ضرورية لمرافقة الأمولة من الأسفل وثمة مثالين مهمين على ذلك هما: الخصخصة وزيادة رأس مصرف الإسكان عام 1994 وإلغاء وزارة الإسكان المؤسسة العامة للإسكان التي لها دور أساسي في النمو السريع لمحافظ القروض العقارية للمصارف والذي شرحناه سابقاً.

وأخيراً من المرجح أن مصرف لبنان كان الأداة السياسية الأكثر تأثيراً، فقد واكب المصرف المركزي الأمولة من خلال إطلاق سلسلة من القواعد التنظيمية والمعايير التي تنظم تمويل القطاع العقاري مثال على ذلك (تقييد الأئتمان، وتوحيد حلول الهندسة المالية) وتزويد المصارف بموارد منخفضة التكلفة لتمويل القروض السكنية وبالتالي أثرت سياسية مصرف لبنان بشكل كبير على صورة وممارسات الممولين في الوقت نفسه إلى التأثير على مسار أسعار الأراضي والعقارات السكنية.

*حدثنا عن ٱلية التمويل في حال شخص تقدم لشراء عقار جديد؟

أبو دهن: وحده مؤشر القطاع العقاري سجل نمواً إيجابياً خلال العام 2020 فمنذ شهر آب 2019 حتى تشرين الاول 2020 بيعت حوالي 60 ألف وحدة سكنية أفرغت السوق، في حين كان يسجل في السنوات السابقة بيع حوالي 30 ألف وحدة سنوياً.
ساهم الانهيار المالي الذي بدأ في الفصل الأخير من العام 2019 في انقاذ القطاع العقاري اللبناني الذي يعاني ركوداً قاتلاً أدى إلى تعثر بعض المقاولين وبتهافت المودعين على شراء عقارات لتحرير جزء من ودائعهم المصرفية نتيجة القيود المفروضة على السحوبات النقدية بالعملات الأجنبية تخلص تجار المصارف فباعوا عقاراتهم مقابل الشيكات المصرفية.

*سوق العقارات اللبناني بماذا يتميز عن الدول العربية، خصوصاً وأنك تعمل بهذا القطاع في لندن ولبنان وسورية والخليج؟

أبو دهن: لكل متمول هناك توزيع المحفظة الاستثمارية وأن يضع جزءاً من استثماره في شراء عقار في ظل ما يحدث على مستوى العالم لجهة الأزمة اقتصادية فهو الأضمن والأكثر أماناً، كما واضع بين أيديهم مجموعة من الإرشادات التي يجب مراعاتها والتأكد منها عند شراء عقار .
التأكد من موقع العقار ومساحته ومن خلال مساح محلف يقوم باظهار الحدود وكيل العقار وتصويره.

الأستحصال على إفادة عقارية وخريطة تخطيط وارتفاق ونظام البناء.
اذا كان العقار غير مسموح بشكل نهائي ولا توجد الافادة العقارية والمساحة الواقعية للعقار يفترض الإستحصال على بيان مساحة.

الأستحصال من البائع على إفادة محتويات للعقار توضح خلو العقار من أي بناء.

الأستحصال من البائع على إفادة تخمين بلدية
اذا كان العقار مصاب بتخطيط يفترض كيل مساحة التخطيط وحسمها من الثمن وهناك بعض الأمور الترتيبية المتعلقة بسند التمليك والخ .

*في نهاية هذا اللقاء الغني في المعلومات التي سيستفيد منها المتابع لمجلتنا بماذا تختم حديثك أستاذ رباح أبو دهن؟

أتمنى أن يخرج لبنان من ازمته السياسية، وان تعم لبنان وطننا الجميل نهضة اعمارية ونعود إلى خارطة العالم وهنا أتوجه بالشكر لإدارة مجلة وموقع كواليس وأخص بالذكر رئيسة مجلس الإدارة السيدة فاطمة فقيه والأستاذ نضال عيسى على ما يقوم به من إضاءة على نشاطاتنا والشكر للإعلامية المتميزة رنا العفيف.

حوار: فاطمة فقيه – مجلة كواليس